外交部发言人：南海本风平浪静 有人偏无风起浪

近期，国家层面多项政策密集出台、重要会议接连召开，持续释放多重关键信号，物业管理行业未来发展逻辑正迎来深层次重塑。

7月14日至15日的中央城市工作会议指出：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”

存量时代，物业管理的角色定位随之改变，从“地产配套服务商”转向“城市综合运营商”，从“小区基础维护者”转向“基层治理协同者”。

然而近年来市场对物业费的讨论愈发热烈，一方面是业主对物业服务企业的专业度要求的不断提升，另外一方面则是对收费透明度的质疑。

从物业费模式来看，从包干制到信托制，再到酬金制，每一种模式都有各自不同的优劣。

近期，对于“信托制”的讨论开始增多，信托制是一种舶来品，简而言之，就是把物业费作为信托资金交予某一方进行管理。因其所蕴含的“权责清晰、财务透明”理念正成为各地探索的新方向。

当前，在物业行业的实践中，围绕“谁来管钱”（即受托人身份）这一核心问题，已逐步形成三种信托制模式：

第一种是物业公司单受托人模式，即物业公司既管事又管钱，主要优势是结构简单，易于从传统模式过渡，但缺点也很明显，对物企内部治理与财务透明度要求较高。

第二种是独立第三方单受托人模式，即委托第三方专业金融机构，如信托公司专门来管钱，物业公司只负责管事。优点很明确，资金安全、透明，权责清晰。缺点是成本高，因为需要额外支付信托服务费，市场接受度有待提高。

第三种是双受托人协同制衡模式，即金融机构和物业公司共同管钱管事，互相监督，这一模式兼顾安全与效率，可以在不颠覆现有格局下引入专业监管，过渡较为顺滑。缺点依然包括成本较高，同时双边协调机制还需要磨合。

从这三种模式来看，其根本区别在于对资金管理权与服务执行权的分离与制衡程度。

信托制为解决物业管理中的财务透明问题提供了一种新的思路，但在实践中，其推广与落地面临着多重现实挑战：

一是法律地位模糊与固有的财务困境。法律层面，顶层设计对“信托制物业”的法律地位、权责边界界定模糊，在账户权属、业主决策机制、违约责任划分等实践环节缺乏明确指引，容易引发操作性纠纷。财务层面，该模式面临双重成本压力：一是模式运行带来的额外成本，如引入第三方审计或支付信托报酬，直接增加了管理开支；二是模式本身无法解决的存量收支矛盾，它只能将小区固有的“低收费、高成本”剪刀差问题透明化，而无法从根本上弥合资金缺口。

二是治理角色错位与服务动能弱化。在该模式下，物业企业从“管理者”转变为纯粹的“执行方”或“管家”，其管理权限和自主性被大幅削弱。这种角色转变可能导致治理权责的错位：物业企业承担着服务交付的一线责任，却丧失了应对突发状况、调动资源的灵活性和权威性。当出现需要快速决策或额外投入的复杂问题时，容易因权责分散、流程固化而陷入“治理僵局”。

与信托制一样，酬金制也是舶来品。它的核心逻辑是物业公司按约定比例提取固定酬金，服务过程中的实际支出如实报销。随着业主权利意识的觉醒和物业信任危机的加剧，酬金制因其“资金公开、权责清晰”的特点受到越来越多关注。

对业主而言，资金使用透明且业主的钱真正用在业主身上，是酬金制最直接的吸引力。物业公司仅获取固定酬金，小区的服务性收入及剩余资金归全体业主所有，结余部分可用于设施维修或服务升级。以上海某项目为例，其每笔收支均对业主公开，不仅消除了业主对资金去向的疑虑，还实现了维修资金累计增长30%，可支配资金达700余万元，为小区的维护与升级提供了坚实保障。

对物业企业而言，酬金制能有效激励物业提升服务质量。由于收入与服务成本无关，物业公司无需通过“减少服务”来增加利润，反而更愿意按标准配置人员、及时维修设备。例如，昆山某项目将业主满意度与物业酬金挂钩，推动了停车位增设、监控系统升级等多项改善措施，物业费收缴率从67%提升至99%，重塑了业主、物管会与物业企业之间的信任关系。

与信托制不同的是，酬金制对现有运作模式的冲击更小，成为企业从包干制向透明化转型的“缓冲带”。从包干制转向酬金制，无需重构资金账户体系，只需修订物业服务合同中的收费条款与服务标准，转型成本大幅降低。

因此，不管对于业主，还是物业企业，酬金制能够达成一种兼顾的平衡与双赢的结果。当然，酬金制在推广过程中也有其挑战，主要在于：

一是对业委会专业能力要求高。业委会作为决策核心，需要具备财务、物业管理等专业知识，以审核预算合理性与服务成本构成，但多数业主难以达到这一水平，可能会影响决策效率与准确性。

二是资金风险向业主转移。在酬金制下，如果实际支出超出预算（如维修费用超支），差额需要由业主额外分摊；如果预算过于保守导致资金闲置，又会限制服务质量提升。这种预算偏差后果由业主承担的机制，本质上是将物业企业的经营预判风险转嫁给了业主，可能会降低业主对酬金制的接受度。

但这些问题并非不可解决。

酬金制存在的业主专业能力不足、监督效率偏低等问题，可以通过“党建引领+多方共治”的协同机制来解决，在实现业主与物业企业和谐共存的同时，也能够助力完成社区治理这一环，从而推进构建一种多方共赢的新格局。

党建引领能够解决“治理主体缺位”问题，搭建跨主体信任桥梁。各地普遍构建“街道党工委—社区党支部—小区功能型党支部”三级联动架构，可将党组织的作用延伸至透明化实践的各个环节。

与此同时，关于“业主自治”等话题同样开始兴起。业主自治的核心在于由业主共同决定小区管理事务，实现自我管理、自我服务与自我监督。

在我们看来，业主自治在目前仍只是一种美好的理想，缺乏落地的现实土壤。

究其原因在于：

第一，国内的社区现状使得业主自治面临巨大挑战。

在我国，当前小区最为明显的一个特点就是：规模大、住户多。一个小区拥有上千个业主已不罕见，而在大城市中，拥有数千个、上万个业主的小区也不在少数。组织这些数以千计、万计的自治意识不强的业主群体，让每个人都能充分表达意见，从一定意义上讲，没有可操作性。

尤其是在北京、上海等一线城市的一些小区中，业主流动性强，这使得作为小区意志机关的业主大会根本难以稳定和正常地运作。

因此，面对这些情况的社区，实现业主自治的现实可行性非常小。

第二，业主自治的主要载体“业主委员会”，在实际自治管理中具有天然短板。

首先，从制度方面来说，目前国内法律对业委会的地位界定并不明确，业委会制度本身存在诸多不足，这直接影响自治的成效。

从现实情况来看，运作不正常的业委会占据相当大比例，而那些所谓正常运作的业委会有相当一部分还面临着难以监管、权力无限扩张等问题。如果推行业主自治，可能会引发少数业主利用物业管理中出现的矛盾，操纵业委会、控制业主大会，以不正当的手段，借业主自治之名，谋求个人或特定群体的利益。

第三，目前的劳动用工制度、税收与财务制度等也成为业主自治的现实困境。

劳动用工制度方面：业主大会、业委会作为社会团体法人，其资格尚未得到明确，也没有组织机构代码证，从而无法直接以自己的名义聘用人员，也无法为员工缴纳社会保险。

税收与财务制度方面：业委会并非法律明确的企业法人，其自治管理也面临着税务处理方式等问题，其将如何管理和使用收取的物业管理费？这给了一些业委会成员谋取私利以可乘之机，成为诱发更大法律乃至犯罪问题的潜在风险。

总之，业主自治可以成为物业管理的一种创新尝试，但在目前国内社区与法律现状下，很难成为主流模式。物业管理需要专业知识和技能，需要投入大量时间和精力，而这是大多数业主所缺乏的。

我们认为，目前行业核心矛盾未触及业主与物业的对立根源是服务价值认知错位，而非单纯财务不透明。

强行用复杂制度替代专业服务能力建设，是本末倒置。物业的核心竞争力应是工程/安防/绿化等专业素养，而非记账能力。与其追逐模式光环，不如回归服务本质：提升专业度、明确服务标准、重塑定价逻辑！